這兩天，中介接了很多咨詢商鋪的電話

　　長(zhǎng)沙5·20新政后，有樓盤(pán)降價(jià)，受限市民退房，溢出需求流入商辦物業(yè)和公寓

　　“3·18新政之后，我們就開(kāi)始看房，沒(méi)想到還是晚了!”長(zhǎng)沙妹子劉暢準(zhǔn)備再買(mǎi)一套大房子，誰(shuí)料自今年3月底交了定金以來(lái)，網(wǎng)簽拖了2個(gè)月沒(méi)辦成。而最新限購(gòu)細(xì)則規(guī)定在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)，長(zhǎng)沙戶口最多只能擁有兩套房，讓眾多“小劉”們無(wú)可奈何。

　　5月20日，長(zhǎng)沙市住建委下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，長(zhǎng)沙購(gòu)房門(mén)檻再次被拔高：非本市戶籍限購(gòu)1套房、首付比例提高至三成、本市戶籍二套以上限購(gòu)，至此，“限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限賣(mài)”政策全部在長(zhǎng)沙落地。分析人士認(rèn)為，此次調(diào)控?zé)o疑是長(zhǎng)沙樓市的一劑猛藥，新房、二手房、商辦市場(chǎng)(寫(xiě)字樓、商鋪等商業(yè)物業(yè))都會(huì)“聞風(fēng)而動(dòng)”。

　　【新房市場(chǎng)】 購(gòu)房資格受限，市場(chǎng)成交量或下滑

　　今年3月以來(lái)，一場(chǎng)樓市調(diào)控席卷全國(guó)，已有接近60城出臺(tái)170余次調(diào)控政策抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。在樓市政策的組合拳下，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速降溫，長(zhǎng)沙的成交量也應(yīng)聲回落。

　　“不是買(mǎi)不起，而是買(mǎi)不了!”為上班方便，市民周女士想在長(zhǎng)沙武廣高鐵片區(qū)購(gòu)房，“3月限購(gòu)后，不少樓盤(pán)就無(wú)房可賣(mài)。打聽(tīng)到陽(yáng)光城·甜橙5月21日要加推新房源，想著等開(kāi)盤(pán)就去交定金。”沒(méi)想到5·20最嚴(yán)限購(gòu)來(lái)了，新政提高了外地戶籍購(gòu)房的門(mén)檻，“我自己做點(diǎn)小生意，沒(méi)有在長(zhǎng)沙繳納社保，要再等一年才能購(gòu)房!”

　　“在 3·18政策基礎(chǔ)上，5·20新政進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)市州客群購(gòu)房限制，將直接影響未來(lái)的交易量�！焙�南中原地產(chǎn)資源中心總經(jīng)理陳世霞認(rèn)為，限買(mǎi)限賣(mài)，一方面市州戶籍大眾人群因連續(xù)12個(gè)月在長(zhǎng)沙納稅或交社保，而失去購(gòu)房資格，挫傷市州大眾人群的購(gòu)房欲望;另一方面，讓長(zhǎng)沙戶籍有投資需求的客群，有了買(mǎi)房后轉(zhuǎn)手時(shí)間拉長(zhǎng)的后顧之憂。

　　省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家王義高認(rèn)為，5·20新政打擊了投資者的需求，是 3·18 政策的明顯升級(jí)，它將長(zhǎng)沙本地戶口納入限購(gòu)范圍，“因購(gòu)房資格被限，下半年長(zhǎng)沙樓市成交量將大幅回落，價(jià)格的變動(dòng)會(huì)滯后于銷(xiāo)量。”

　　【二手房市場(chǎng)】 轉(zhuǎn)手困難，中介或現(xiàn)關(guān)店潮

　　深入街道和小區(qū)的中介門(mén)店，是觀察樓市好壞的“晴雨表”。 3·18新政之后，因二手房不受限制，其行情也一片大好。每到傍晚，中介門(mén)店里就已看不到經(jīng)紀(jì)人的身影，都忙著在住宅樓和住宅樓之間帶看、談成交。

　　據(jù)湖南中原地產(chǎn)最新數(shù)據(jù)顯示，2017年 1-4月長(zhǎng)沙二手房共成交17109套，同比增長(zhǎng)35.89%，成交面積為181.09萬(wàn)平方米，同比上漲34.82%。然而，這次調(diào)控加碼，讓二手房市場(chǎng)也面臨考驗(yàn)。

　　“二手房購(gòu)房門(mén)檻相對(duì)增高，大家普遍預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)降，買(mǎi)房的意愿降低，市場(chǎng)成交量短期內(nèi)將下滑，較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)房?jī)r(jià)和成交量會(huì)呈水平式波動(dòng)。”湖南正大行房地產(chǎn)代理有限公司總經(jīng)理任澤表示，但二手房市場(chǎng)需求仍在，特別是租賃市場(chǎng)，行業(yè)是否出現(xiàn)大規(guī)模洗牌還很難料定。

　　“新政規(guī)定，在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)買(mǎi)的商品住房，需取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》滿2年后方可上市交易。這也意味著，二手房如需轉(zhuǎn)手，至少需要4-5年。”湖南建工置業(yè)營(yíng)銷(xiāo)部部長(zhǎng)周事勇認(rèn)為，“限賣(mài)”限制了投資客戶的基本需求，已經(jīng)投資的客戶資金暫時(shí)無(wú)法抽出，還未進(jìn)入的則會(huì)更為慎重，未來(lái)中介關(guān)店潮或?qū)⒂楷F(xiàn)。

　　【商辦市場(chǎng)】 溢出需求進(jìn)入，或迎來(lái)發(fā)展春天

　　在長(zhǎng)沙，商辦市場(chǎng)一直是去庫(kù)存的難題。“近兩年，電商經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，壓縮了商鋪的發(fā)展。再加上從去年開(kāi)始，長(zhǎng)沙住宅市場(chǎng)的高燒不退，更多人開(kāi)始從投資商鋪，轉(zhuǎn)而投資住宅了。”金星北路某樓盤(pán)的銷(xiāo)售李先生介紹，“不過(guò)，從這兩天打電話來(lái)詢問(wèn)商鋪的明顯增加了。”

　　在樓市縮緊之下，購(gòu)入門(mén)檻低、不限購(gòu)的商辦物業(yè)或?qū)⒊蔀樾乱惠喭顿Y爆點(diǎn)。藍(lán)海購(gòu)騰澤公司總經(jīng)理伍拼認(rèn)為，新政打壓了住宅投資客，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)則是利好，“住宅溢出性的投資需求會(huì)進(jìn)入商辦物業(yè)，公寓產(chǎn)品也因面積小，入手門(mén)檻低，宜居宜租，或許將迎發(fā)展的春天�！蔽槠凑J(rèn)為，雖然公寓在長(zhǎng)沙仍屬于小眾產(chǎn)品，但因其總價(jià)低、位置好、精裝修等特性一直活躍在樓市中，如今在“限購(gòu)令”下，青睞這類產(chǎn)品的客群正在擴(kuò)大。

　　新政后遺癥

　　改善型住房被誤傷，退房風(fēng)潮或再起

　　3月18日，長(zhǎng)沙新政落地，緊接著各地開(kāi)始涌現(xiàn)退房毀約潮：因銷(xiāo)售價(jià)格高于備案價(jià)格，之前多數(shù)樓盤(pán)無(wú)法完成網(wǎng)簽，由此也產(chǎn)生了一系列的影響。如今，5·20新政又呼嘯而來(lái)，在熱議過(guò)后，是否也會(huì)產(chǎn)生不適之癥?

　　“現(xiàn)在部分項(xiàng)目已經(jīng)默默開(kāi)始降價(jià)了，一些受限的市民也開(kāi)始紛紛退房，估計(jì)3·18的退房風(fēng)波還將重演，后續(xù)補(bǔ)充細(xì)則或?qū)⒗^續(xù)跟進(jìn)�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士指出。

　　“新政的后遺癥需要警惕，要慎重處理大限之前，已經(jīng)認(rèn)購(gòu)未簽約，已簽約未網(wǎng)簽的客戶，吸取3·18新政的教訓(xùn);同時(shí)，目前開(kāi)發(fā)商都將產(chǎn)品定位為中高端，從剛需向更高品質(zhì)發(fā)展，新政之后中高端產(chǎn)品將面臨瓶頸，客源將大幅減少，如何應(yīng)對(duì)也是一大難題�！睘程飮�(guó)際總經(jīng)理易建國(guó)說(shuō)。

　　克而瑞長(zhǎng)沙機(jī)構(gòu)總經(jīng)理劉佰忠認(rèn)為，新政誤傷了改善型產(chǎn)品，“舒適型改善型或者說(shuō)別墅豪宅項(xiàng)目，從政策面來(lái)看，顯然不太樂(lè)觀。因?yàn)檫@些產(chǎn)品的購(gòu)房者大多有兩套及以上。加上限貸因素，需求量可能劇減70%以上;而對(duì)于剛改型及教育主導(dǎo)型項(xiàng)目，在限省內(nèi)非本市籍主流客群的影響下，客戶群體縮減至少50%，也不排除有部分房企出現(xiàn)房?jī)r(jià)跳水情況。”

　　政策連線

　　房企獲預(yù)售許可十日內(nèi)需公開(kāi)房?jī)r(jià)

　　近日，住建部發(fā)布《住房租賃和銷(xiāo)售管理?xiàng)l例(征求意見(jiàn)稿)》，征求意見(jiàn)稿要求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售住房的，取得預(yù)售許可后，應(yīng)當(dāng)在十日內(nèi)在房產(chǎn)管理部門(mén)網(wǎng)站和銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)一次性公開(kāi)全部準(zhǔn)售住房及每套住房?jī)r(jià)格，并對(duì)外銷(xiāo)售。

　　征求意見(jiàn)稿指出，銷(xiāo)售住房的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照下列程序辦理：其一，簽訂住房銷(xiāo)售合同并辦理備案;其二，持備案的住房銷(xiāo)售合同繳納稅費(fèi);其三，依法申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記。(記者 卜嵐 實(shí)習(xí)生 鄧濤)