該來的，終究還是會來的~

　　昨天上午和某房企大佬碰面，老周還在求解，緣何長沙的“ 二手房限購政策”遲遲未發(fā)?對方笑答，你好歹也是圈內(nèi)人，長沙ZF“ 護(hù)市”之心切，人盡皆知之矣，為何就老周你還糊涂了?

　　的確，老周曾不止一次說過，相較一線乃至中部其它省會，長沙在這波行情里，不論是“ 漲”，還是“ 控”，都總是要“ 習(xí)慣性慢半拍”。

　　用那句雖是玩笑卻很貼切的話來形容，就是“ 好不容易喝到點湯，還沒吃到肉，就要開始挨打了”，心不甘情不愿，也是情理之中的事。

　　商品價格在多數(shù)情況下，是對其價值的真實的反映，一個城市的房價和城市的價值之間關(guān)系也大體如此：

　　坐擁 中部六省經(jīng)濟(jì)總量第二，人均GDP第一的“ 光環(huán)”，你以為咱們長沙的帶頭大哥，真的愿意接受“ 將長沙的低房價，變成振興實體經(jīng)濟(jì)、提升民生福祉和吸引人才的優(yōu)勢”這樣的尷尬論調(diào)?!

　　你說好不容易抓住這一波行情，把近三年幾乎都沒漲的長沙房價拉出“ 洼地”，突然說要急剎車，想想誰都不愿意接受!再者，房價不漲上去，當(dāng)初拿地王的開發(fā)商，活脫脫面粉貴過面包，屆時找上門一哭二鬧三上吊，管還是不管，不勝其煩。

　　盡管不愿意，但頂頭老大發(fā)話了，不聽不行。而且老周一再強(qiáng)調(diào)：“ 不要懷疑這次中央調(diào)控的決心”，“這根本就不是一個經(jīng)濟(jì)問題，而是政治問題”。

　　所以很多時候，調(diào)控的 決定權(quán)，其實并不在地方政府的手里。

　　五一前夕在長沙房產(chǎn)微信群及朋友圈流傳的，疑似“ 國家住建部對省住建廳及市住建委的問詢函”一事，雖然老周認(rèn)為真實度很高，并分別在 4月18日和28日兩次發(fā)文，預(yù)計長沙將在“五一”前后調(diào)控加碼，二手房被限購幾乎是鐵板釘釘。

　　雖然距這個文件曝光，已經(jīng)過去半個多月了，長沙也無任何官方的信息“證實”或“辟謠”，但隨著“ 520新政”凌晨到來，這個曾經(jīng)的傳言基本已經(jīng)可以坐實了。

　　另外從老周狹隘的 私心講，如果這個“520新政”不出，老周曾做過兩次的預(yù)測，也會被公眾號粉絲 啪啪打臉，所以，感謝黨，感謝中央。。。

　　以上全是廢話，下面才是正題， 解讀“520”新政：

　　1.

　　“慢半拍”憋出來的大招，卻又是不得不出的底牌!

　　相較“ 318新政”千字長文，這次“ 520新政” 行文簡練，但字字如刀，刀刀致命!老周在4月27日的朋友圈寫道：二手房限購是跑不掉的，唯一的擔(dān)心，是會不會殃及新房?

　　結(jié)果 一語成讖，現(xiàn)在不僅二手房全面納入限購，“本市戶籍二套以上”也限購了，“省內(nèi)非長戶籍首套”也限購了。更蹊蹺一語成讖的是，老周在4月1日公眾號里，開出“ 長沙連夜出臺限賣令”的愚人節(jié)玩笑，結(jié)果也不幸言中了~

　　如果這時以為老周又要得意說什么“ 接受你們的膝蓋”之類的話，那你就錯了!好吧，老周只想告誡大家：不看老周的公眾號和朋友圈，是會栽跟頭的!

　　2.

　　“520新政”究竟有多大威力?

　　先說“本市二套以上限購”和“非本市限購”：第一，對于已取得“長沙市戶籍”的購房者，絕對不是目前市場的主力購房群體;

　　第二，“318新政”把外省購房者擠向了二手房市場，但把“ 省內(nèi)非長沙市戶籍”首套購房者的窗口給留下來了，而這才是新房市場的一直以來的主力購房者。但是“520新政”把這最后一扇窗也無情的關(guān)上了。

　　就光這一條，成交量驟降甚至腰斬，幾乎是大概率事件了。

　　其次說“兩年限賣”：這才是“520新政”的殺手锏和核武器好嗎!長沙樓市中目前究竟有多少投資客(包括投機(jī)客)，目前沒有任何一家媒體或機(jī)構(gòu)，有過權(quán)威的統(tǒng)計。

　　但以 【老周侃房】目前的8個 微信交流群近4千購房網(wǎng)友的小樣本來看，50%或是較為保守的數(shù)據(jù)吧!老周上次就在文章中說過，比起調(diào)控需求，調(diào)控房價，調(diào)控土地，調(diào)控網(wǎng)簽，“ 心態(tài)調(diào)控”才是決定樓市調(diào)控的“ 勝負(fù)手”。

　　最后可以預(yù)見的一個場景：接下來，無論是新房還是二手房，你會發(fā)現(xiàn)市場上的房子不斷的涌現(xiàn)出來。 新房市場里通過“更名”而釋放的房源，也會在本已售罄的樓盤里不斷出現(xiàn)。

　　另外，相信很快，住建委會出臺關(guān)于新政執(zhí)行細(xì)則的問題，核心是解決因“限簽”導(dǎo)致認(rèn)購未網(wǎng)簽客戶的遺留問題。參照“ 318新政后，會哭的孩子有奶吃”的先例，估計這次新政會以“ 5月20日前簽署認(rèn)購協(xié)議和繳納定金”為新政截點，此前已認(rèn)購的客戶大可放心。

　　3.

　　調(diào)控底牌亮出后，下半年長沙樓市怎么走?

　　首先要告訴大家的是，以老周不太靠譜的小范圍抽樣估算，只要在今年前5個月有新開盤的房企， 70%以上已經(jīng)完成了今年的銷售和回款指標(biāo)。所以， 從供應(yīng)面和需求面，長沙下半年的成交極可能進(jìn)入“冰封”局面。

　　但指望通過“520新政”，長沙樓市下半年有大面積的樓盤大幅降價，可能性較小。

　　只是如果同時銀行的 貨幣金融政策持續(xù)收緊，出現(xiàn) 三次以上加息或加息預(yù)期，則勢必會對樓市形成較大的打擊，并扭轉(zhuǎn)兩三年內(nèi)的樓市走向，樓市就此走向下行，也并不是不可能。

　　即便在不考慮貨幣政策的前提下，下半年也不排除一些 遠(yuǎn)郊及所謂 新興板塊，包括一部分因為工程節(jié)點，而把開盤時間定在下半年的樓盤及開發(fā)商，受資金問題，出現(xiàn) 10—20%以上的降價可能。

　　任何一個市場局勢的扭轉(zhuǎn)，總是先從“ 量降”到“ 價跌”的過程。以中原地產(chǎn)公布的數(shù)據(jù)來看，4月份雖然在最后一周發(fā)力，但總成交量已經(jīng)出現(xiàn)環(huán)比下跌， 如果5月份、6月份出現(xiàn)成交量持續(xù)下滑甚至腰斬，則基本可以判斷下半年房價會出現(xiàn)小幅下滑了!

　　PS：

　　相信昨晚和今天全天的朋友圈，都被“520”大禮包給“ 轟炸”和“ 霸屏”了。我也相信昨晚長沙很多的 自媒人，像老周一樣，穿了條內(nèi)褲在電腦前奮力碼字趕稿。。。

　　昨晚(準(zhǔn)確說今天凌晨)，老周碼完字翻了下朋友圈，看到一個置業(yè)顧問發(fā)的朋友圈的一段文字， 可能是關(guān)于“520新政”最“五味雜陳”的內(nèi)心獨白了：我的客戶朋友們，咱們有緣再相見!

　　是的，再見，瘋了的樓市!再見，瘋了的房價!!再見，瘋了的我們!!!

　　附：“520新政原文”