“低房價”的重慶長沙 能不能成為樣板城市？ 發(fā)布時間:2016-12-12 02:16:51 >>>> 一、低房價與高增長并存，樓市清流重慶長沙 自去年以來，多地樓市出現(xiàn)了一波漲價潮。對于投資者來說，前段時間是一波難得的大行情，對于有剛需的居民來說，那簡直就是泥石流。盡管最近由于政策調(diào)控，止住了這波行情，但是已經(jīng)上天的房價就算微跌也回不到從前了。 在2015年底，深圳房價的收入比為27.7，而上海易居剛剛發(fā)布的2016年前三季度《全國45個大中城市房價泡沫研究報告》顯示，深圳的房價收入比約為37倍。 這個數(shù)據(jù)是什么意思呢，房價收入比是指住房價格與城市居民家庭年收入之比。簡單來說，就是平均算下來，一對夫妻37年的工資才夠他們在深圳買一套房。是的、沒錯，居民家庭年收入，一般是指夫婦二人的年收入。如果你是單身狗，哦不、單身貴族，那么可能需要花74年的工資才能在深圳買套房。 不要方，在這波漲潮里面，還是可以看到幾股清流：重慶和長沙的房價就還是很穩(wěn)定的。雖然這幾個月重慶和長沙的房價有輕微上升，不過以10月份的均價來看，重慶的房價也才7385元/平方米，對比5年前6951元/平方米的價格也不過漲了6.24%。而長沙的房價也才7034元/平方米，跟5年前相比每平米漲了436元，也就是6.60%。清流真不是吹的啊~ 重慶和長沙，一個是直轄市，一個是省會城市，房價這么低難道是經(jīng)濟出現(xiàn)了什么問題嗎？并不是。相反，他們的經(jīng)濟發(fā)展狀況很健康。 重慶GDP的增速一直很快， 2016 年上半年的GDP 為8000.83 億元，全國第6，按名義增長率計算，同比增長10.54%。長沙，過去十年GDP名次全國上升最快的城市，從2005年的第24名上升到2015年的第14名。今年上半年全國排名不變，GDP為4280.01億元，按名義增長率計算，同比增長10.41%。如果長沙按照這個速度增長下去，沖進前十是遲早的事。 “低房價”、高GDP，重慶和長沙厲害了，這個搭配簡直是樣板啊~ >>>> 二、溫涼房價，原因幾何？ 那么重慶和長沙的房價為什么還是保持在地位呢？ 原因一：城市土地供應較為充足，開發(fā)商拿地成本較低 在土地供應方面，長沙在2013年和2014年的土地供應面積都超過1000萬平。重慶更是海量供應，自2010年土地供應面積就一直是全國第一。2011年的土地供應面積就達到4697.04萬平，2013年更是達到峰值6372.05萬平，即使近年來有微降，2015年的供應土地占地面積也還是有5812.80萬平。 重慶的土地供應面積之所以比長沙高出很多，是因為 地票制度保障了其“源頭”供應。2007年，重慶啟動了地票制交易試點改革。這個政策就是將農(nóng)村閑置的集體建設用地復墾為耕地，增加耕地數(shù)量，然后根據(jù)“增減掛鉤、耕地占補平衡”的原則，增加相同數(shù)量的城市建設用地。之后地票交易在重慶逐步發(fā)展，2011年達到最高峰3526.68萬平，近年來每年的交易量穩(wěn)定在1333萬平左右，占供應土地面積的20%以上。 由于供給充足，拿地相對容易，因此重慶長沙成交的土地溢價率也就比較低。 重慶和長沙的土地溢價率多維持在10%一下，甚至在2014年和2015年長時間以底價成交。 得益于低溢價率，重慶和長沙的樓面價則長期保持在2000元/平方米以下，面粉的價格穩(wěn)定，面包的價格自然也沒有大幅波動，重慶和長沙的房價維持在7000元左右。原因二：需求不足 城市的人口變動情況是判斷城市房價變化的指標之一，當一個城市的人口在急速膨脹的時候，這個城市的房價也會隨之上升。從需求方面來看，重慶和長沙人口吸引力有限，所以需求彈性不足。2014年長沙的常住人口為731.15萬人，戶籍人口671.14萬人，從人口流動情況來看屬于健康狀態(tài)，但是從需求的角度來看，二者僅相差60萬人，外來人口少，缺少購房動力，這是長沙房價偏低的一個很重要原因。而重慶的人口吸引力則更弱，2015年重慶的常住人口為3016.55萬人，戶籍人口為3371.84萬人，凈流出比例達到10.54%。 >>>> 三、樣板城市，值不值得北上深學習？ 既然重慶和長沙經(jīng)濟發(fā)展水平高，房價又控制得好，北上深是否應該學習它們的經(jīng)驗呢？經(jīng)濟發(fā)展水平確實對房價產(chǎn)生一定的影響，不過房價水平跟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的關系更大。不管是中國還是全球，房價最高的無非是兩種城市，一類是金融中心，另外一類就是科技創(chuàng)新中心。因為金融和科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)對財富的聚集度高的可怕，而巨量的財富聚集在狹小的空間內(nèi)，地產(chǎn)就成為了最好的資金蓄水池。與長沙重慶不同，北上深尤其是北京和上海的第三產(chǎn)業(yè)占比很大，這樣的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)就決定了它們很難把房價控制在低位。
另外金融中心和科技中心的聚集力不僅僅體現(xiàn)在財富上，還體現(xiàn)在人口吸引力上。前面提到過，長沙的人口凈流入僅為60萬人，重慶的處于人口流出狀態(tài)，所以需求彈性弱，北上深的情況跟長沙重慶的大相徑庭，北上深2015年的凈人口流入分別為825.3萬、981.65萬、792.9萬。三地的凈流入人口超過了本地（戶籍）人口的一半，深圳的凈流入人口更是本地（戶籍）人口的2倍之多，在這種情況下，市場上有著強勁的住宅需求。 在需求強勁的時候，要想維持平衡，增加供給是必不可少的。然而北上深近年在喊著調(diào)控房價的同時采取的確是收縮的土地供給政策，尤其是北京和上海，跟2012年相比，土地供給減少了約1/2。土地供給變少了，地王也就層出不窮，住宅的樓面價直接被抬高，最后延伸到住宅價格上，房價也就水漲船高。 如果要學習重慶和長沙，那么北上深就應該增加土地供應。今年6月23號國土資源部發(fā)布了《國土資源部關于印發(fā)全國土地利用總體規(guī)劃綱要（2006～2020年）調(diào)整方案的通知》，對比調(diào)整前和調(diào)整后的土地利用方案，我們會發(fā)現(xiàn)： 北京2020年建設用地總規(guī)模從原先的38.17萬公頃降低到37.2萬公頃； 上海2020年建設用地總規(guī)模從原先的29.81萬公頃增加到32萬公頃； 廣東2020年建設用地總規(guī)模從原先的200.6萬公頃增加到208.53萬公頃。 北京市建設用地規(guī)模減少了約1萬公頃，從概率上來說，減少住宅用地供給是大概率事件。而上海和廣東建設用地指標雖然上升了，但也不一定都用作住宅用地，釋放的土地指標還可能作為工業(yè)用地、公共設施等其他用途。所以即使在建設用地指標釋放的情況下，住宅用地供給也不一定會增加。 土地的供應量常常會和土地財政掛鉤，土地財政帶來的財政收入對于各地政府都有不小的吸引力。對于三四線城市來說，市場需求并不旺盛、土地溢價率低，這樣一來，地方政府想要獲得高額的財政收入，就需要供應大量的土地。 但是，與三四線城市大不相同的是，一線城市的市場需求旺盛，有序的控制土地供給會強化土地稀缺性，在這種情況下，大量的資金追逐少量的土地，價格自然就會被抬起來。 今年1~9月，全國300城成交土地總面積57508萬平方米，同比減少2%。與此同時，土地出讓收入?yún)s大幅增長，總額達到19262億元，同比大增40%。其中，住宅用地出讓金總額15021億元，同比增加56%。所以對于一線城市來說，有序的土地供給，并不一定會給土地財政帶來負面影響，一線城市并沒有充足的動力像三四線城市那樣大量供應土地。 相反，采取收縮的土地政策，可以實現(xiàn)城市規(guī)劃和土地財政雙方面的可持續(xù)發(fā)展。 這樣看來，依靠供給來控制房價這個方法對北上深并不適用。 >>>> 結(jié)語： 一個城市房價的高低，除了跟經(jīng)濟相關，更多的是跟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相關，而北上深這種金融科創(chuàng)中心就決定了它的房價一定處于高位。同時伴隨著大量人口的涌入，需求遠遠大于供給，而大城市的特殊情況也很難做到充足的供給。所以長沙重慶的低房價經(jīng)驗，北上深怕是很難借鑒了。 |
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