平地里拔起多少座高樓，就有多少人望樓興嘆。有人等有人盼有人愁，然而“房價肯定會跌”這個預言和我們常說的一句話很像，那就是“人總是會死的”。你不會因為自己終歸會死就停止生活，同樣，你會因為房價會跌就不買房了嗎？更何況，崩了的樓價也可能比現(xiàn)在的房價高很多。

今年6月，《人民日報》發(fā)文說：“房子是給人住的，樹不能長到天上去，房價也一樣�！�

《人民日報》說得好，說出了人民群眾的心聲，然后……房價就真的漲到天上去了。

這也是為什么《魔鬼經(jīng)濟學》中的那句話對我觸動很大：

“如果說倫理道德代表了我們心目中理想的社會運行模式的話，那么經(jīng)濟學就是在向我們描述這個社會到底是如何運行的。”

很多時候，我們樂于相信生活應該是什么樣子的，但沉溺在自己的理想世界并不能解決任何問題，看清現(xiàn)實，早做打算，才是對自己的人生負責。

這篇文章不負責為你搖旗吶喊畫大餅，更不能治愈玻璃心，我只向你表達我真實的看法，并給出我的建議。如果你愿意，請繼續(xù)往下看。

01

驚艷”全球的房價

漲漲漲，房價暴漲！

國際置業(yè)顧問萊坊（Knight Frank）發(fā)布了2016年“全球150大城市一季度房價漲幅榜”，排行榜的前5位中，中國占據(jù)了4席。

深圳以62.5%的絕對優(yōu)勢雄踞榜首，上海以30.5%的漲幅緊隨其后，漲幅之大，令全球各大城市望塵莫及。

除此之外，南京、北京、廣州、杭州的漲幅均超過了10%，分別位列漲幅排行榜的第4、5、13和19。

而根據(jù)國家統(tǒng)計局最新出爐的數(shù)據(jù)，8月全國70個大中城市，64個城市房價上漲，2個持平，4個下跌。與2015年相比，北上廣深及南京、廈門、合肥、杭州等地的新房及二手房價格達到了20%-40%的漲幅。

說漲幅太抽象，來看看實打實的房價，以上海為例，內環(huán)價格已達到6-11萬/方，遠離內環(huán)的松江區(qū)也已達到了3萬/方。

一線城市房價高，去二線城市總行了吧？

驀然回首，“蘇寧”房價兩萬余，唯有有淚千行。

02

房價為什么暴漲

我曾在《社會即將分層，你將會在第幾層》（即《殘酷底層物語：你沒窮過你不懂》）一文中反復論述了“馬太效應”，而本輪的房價暴漲，則是馬太效應的又一次體現(xiàn)。

產(chǎn)能過剩，制造業(yè)江河日下，大量傳統(tǒng)企業(yè)紛紛退出市場。

這部分錢去了哪里？樓市！

因為看好北上廣深和部分發(fā)達二線城市的房價，從實業(yè)退出的資本涌向了樓市。

9月21日，《上市公司賣北京2套學區(qū)房抹平虧損》的新聞席卷了整個財經(jīng)圈。

南京一家上市公司因連年虧損，陷入了退市風波，董事會一商量，決定賣掉2004年購入的兩套居民住宅（原用于員工居住及辦公，現(xiàn)估值2200萬，已增值16.5倍），以此實現(xiàn)扭虧為盈。

“實業(yè)誤國，買房興邦”的口號迅速紅遍網(wǎng)絡，而自嘲的背后是深深的無奈。

諾貝爾經(jīng)濟學獎得主阿克洛夫和希勒在《動物精神》一書中指出了經(jīng)濟決策中的非理性因素，即動物精神。而動物精神中最重要的一條是：信心及乘數(shù)效應。

這里的“信心（congfidence）”指對未來趨勢的一種（盲目的）確信態(tài)度。

典型的如“中國大媽”，她們炒黃金，買比特幣，把動物精神發(fā)揮到淋漓盡致。其背后的原因，不過是因為最初的少部分人看漲，帶動周圍的人也跟著看漲，在從眾心理的驅動下，看漲的人就像滾雪球一樣，越滾越多，直到商品價格遠遠超過了其實際價值。

實業(yè)資本的轉移推高了一二線城市的房價。一部分中產(chǎn)階級通過各種方式，將手中資產(chǎn)轉移到了一二線城市的樓市，又一次推高了房價。再然后，隨著炒房團的大量涌入，房價被推上了天際。這是“動物精神”的又一次勝利。

與此同時，寬松的貨幣政策和銀行的理性選擇則成了房價上漲的助推劑。

據(jù)在線金融搜索平臺融360公布，截止今年7月，全國首套房平均貸款利率降至 4.44%，創(chuàng)歷史新低。

另一方面，在實業(yè)下行、貸款困難的情況下，銀行難以找到比個人房貸更為安全可靠的資產(chǎn)，于是新增貸款大量涌向了樓市。

據(jù)A股上市銀行半年報顯示，18家上市銀行上半年新增房貸2萬億元，占同期新增貸款額度的45.46%。而7月的數(shù)據(jù)則更加恐怖，據(jù)《21世紀經(jīng)濟報道》報道：7月人民幣貸款增加4636億元，其中住戶部門貸款增加4575億元，也就是說，新增貸款幾乎全部去了樓市！

此輪房價的暴漲，是實業(yè)資本避難、動物精神和貨幣政策共同推動的。

財富從實業(yè)轉移到了樓市，從小城市轉移到了大城市，這推高了大城市的房價，也拉大了發(fā)達地區(qū)和落后地區(qū)之間的差距。

是不是很熟悉？馬太效應！

正如中國人民大學重陽金融研究院高級研究員劉戈在《此輪房價上漲，是一次殘酷的財富大轉移》一文中所言：

這是一次規(guī)�？涨暗呢敻淮筠D移，沒有新的財富被創(chuàng)造，僅僅是資金的橫向流動。

一線城市和部分二線城市的有房居民成為了這場財富轉移的受益者，而全國其他地區(qū)的居民財富，卻在渾然不覺中悄然縮水。

少部分城市的繁榮，掩蓋了大部分城市的蕭條。

動輒20%-40%的房價增長速度，遠遠超出了勞動報酬的增長，那些買不起房的窮人，在這場殘酷的財富大轉移中，能做的僅僅是看客，僅此而已。

03

真正能決定房價的因素是什么？

如果說，影響房價的短期因素是動物精神和貨幣政策；那么，決定房價的長期因素又是什么？

一是城市的經(jīng)濟

二是人口的遷移

人口會自發(fā)地向經(jīng)濟發(fā)達、資源集中（尤其是教育資源）的地方遷移，而人口的聚集，又會反過來推動城市的經(jīng)濟，從而建立起一個優(yōu)勢迭代的良性循環(huán)。

可一個城市的土地面積是有限的，當一個城市的經(jīng)濟欣欣向榮，外來人口又大量涌入時，房價一定漲，因為此時房子是稀缺資源。反之，如果一個城市的經(jīng)濟不景氣，年輕人將用腳投票，走向發(fā)達地區(qū)，人去樓空后，房子一定會貶值。

這是春運期間百度的人口遷徙路線圖。

可以明顯地看出，三大都市圈是人口流動的節(jié)點。

根據(jù)2009年-2014年全國35個主要城市的人口流動數(shù)據(jù)，人口的流入高度集中在長三角、珠三角和渤海灣三大都市圈。

長三角：上海+蘇州+杭州+南京+寧波+無錫+常州=人口流入863萬。

珠三角：廣州+深圳+東莞+佛山=人口流入796萬。

渤海灣：北京+天津=人口流入684萬。

懷揣著夢想的年輕人，源源不斷地涌向了經(jīng)濟最發(fā)達的地區(qū)，于是那里的房價也漲上了天際，并且，越靠近都市圈核心，人口越聚集，房價也越高。

這些人口從哪里來？當然是落后地區(qū)，所以在城市化的進程中，三四線城市的新區(qū)無人問津，成為了一座又一座空城。

04

房價還會漲嗎？

房價有泡沫嗎？

有，“動物精神”透支了房價的升值空間。

但泡沫會破嗎？

未必，這要綜合考慮人口和經(jīng)濟。

（分析過程篇幅略長，數(shù)據(jù)略多，懶人可直接下拉看結論）

先來看未來的城市經(jīng)濟：

即便傳統(tǒng)制造業(yè)江河日下，實業(yè)資本退出市場，看似險象叢生，但與此同時，大數(shù)據(jù)、云計算、互聯(lián)網(wǎng)、互聯(lián)網(wǎng)金融、人工智能、VR、基因生物、大娛樂大健康等新興產(chǎn)業(yè)正在快速興起，這將成為新的經(jīng)濟支柱。

但是，這些新興產(chǎn)業(yè)有著明顯的城市聚集特征。

以下是互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)投資金額的城市排名：

互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)投資金額的前五名分別為北京、上海、杭州、深圳和廣州，其中北京占據(jù)近半壁江山，前五名合計占全國互聯(lián)網(wǎng)投資的90.8%，聚集效應非常顯著。

在基因測序方面，全國157家基因測序機構分布在7座城市，其中北上廣深杭占了142家，約占90.4%。

金融領域，傳統(tǒng)金融業(yè)分部在北京、上海和深圳，而根據(jù)北京大學《互聯(lián)網(wǎng)金融發(fā)展指數(shù)報告》：互聯(lián)網(wǎng)金融最強的則是杭州、深圳和廣州，并且同樣表現(xiàn)出了區(qū)域聚集的特性（杭州互聯(lián)網(wǎng)金融最發(fā)達是因為有螞蟻金服）。

此外，電影產(chǎn)業(yè)90%在北京，于是做著明星夢的美女扎堆去了北京。

……

所有的新興產(chǎn)業(yè)都存在高度聚集的特征。與其說制造業(yè)的逃離是一次經(jīng)濟危機，不如說是中國經(jīng)濟模式的重新布局：新興產(chǎn)業(yè)將在少數(shù)幾個城市快速發(fā)展，而傳統(tǒng)制造業(yè)則被迫向中西部地區(qū)遷移。

再來看人口的遷移：

未來的人口流向會有什么變化？

高端人才將由三大都市圈的核心城市向外圍擴散。

流水線上的工人將隨著制造業(yè)的遷移而重新聚集。

最近兩個月，北京公布了《關于進一步推進戶籍制度改革的實施意見》，上海公示了《上海市城市總體規(guī)劃（2016-2040）》草案，深圳出臺了《2016年度城市建設與土地利用實施計劃》，這對三大都市圈的人口遷移有著巨大的影響。

北京、上海開始嚴格控制人口了。

北京常住人口將在2020年末控制在2300萬人以內，上海的常住人口將在2040年末控制在2500萬左右。

這意味著未來5年內，僅有不到130萬人可以擠入北京；未來的25年內，僅有85萬人能“有幸”成為上海市民。

更殘酷的是后面這一條：北京城六區(qū)常住人口將在2014年基礎上下降15個百分點左右。

這意味著將有340萬城六區(qū)的常住人口將像擠牙膏一樣，被趕到五環(huán)之外。說的更直白一點，北京將上演一場激烈的居住地保衛(wèi)戰(zhàn)。

而深圳的問題在于沒有增量用地。

深圳的面積僅為上海的三分之一，還有一半的土地（山地、湖泊等）不能用來造房子，2016年政府勒緊褲帶拿出了1350公頃土地，可僅有不到10%用來建設住宅。更關鍵的是，拿出土地中有85%是存量用地，這就涉及到拆遷問題，這些土地很難在短時間內造起房子。

北京、上�！笔忻褓Y格“限量供應，深圳土地嚴重不足，人口不可能再大量流入，那么房價呢？

小學數(shù)學里有一類應用題：一個大水池，一個管道進水，一個管道出水，問你多久可以把池子裝滿水。

未來，一線城市就是一個個大水池，水池里有全國最發(fā)達最有前景的產(chǎn)業(yè)，也有著殘酷的淘汰機制，精英們從一側管道源源不斷地擠入，被淘汰的人則從另一側管道被迫遷離，房子依然是稀缺資源，房價依然會維持在高位。

與之對應的，是三大都市圈的人口從核心城市向外圍擴散。

居住在昆山，工作在上海；居住在東莞，工作在深圳；居住在燕郊，工作在北京，這將成為三大都市圈生活的新常態(tài)，也將帶動臨近城市的房價繼續(xù)往上漲。

另一方面，隨著制造業(yè)被迫向中西部地區(qū)遷移，卻也給部分地處交通樞紐的省會城市帶來了機遇。

以鄭州為例，鄭州是高速軌道交通上的城市，7條高鐵貫穿而過。受益于鐵路發(fā)展，制造業(yè)陸續(xù)遷入鄭州，工業(yè)發(fā)展引人關注。

典型的如富士康落戶鄭州之后，僅富士康一廠招聘的工人就超過了30萬，這吸引了河南省內勞動力向省會聚集。

經(jīng)濟上來了，人口聚集了，房價也跟著漲了，根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，8月鄭州的房價較2015年上升了17%。

重慶、成都、武漢、鄭州、合肥等交通樞紐上的省會城市，或能成為中國經(jīng)濟重新布局后的幸運兒，房價也將隨著工業(yè)升級而補漲（合肥上半年的暴漲就屬于補漲，因為原先的價格在洼地），但與三大都市圈相比，依然不可同日而語，這是產(chǎn)業(yè)差異決定的。

分析至此，可以對中國未來的房價地圖進行預測：

三大都市圈將成為全國房價的三座大山，北上廣深是頂峰，杭州、南京、蘇州等周邊發(fā)達城市是一片層巒疊嶂。

武漢、重慶、成都、鄭州、合肥、廈門等交通樞紐城市將成為偌大版圖上星星點點的丘陵。

剩下的城市，全是平原和洼地。

（注：廈門是國家“一帶一路”發(fā)展規(guī)劃中的核心港口城市，也是與臺灣經(jīng)濟對接的首個獲益城市。五年間廈門的人口增長達到了50%，人口增速可謂驚人。同樣驚人的還有廈門的房價，根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，廈門的房價已較去年增長43.8%。但隨著兩岸關系的變化，以及制造業(yè)的轉型，廈門未來的房價是高山還是丘陵，讓人難以預計，暫且先劃歸丘陵）

05

房價暴漲，年輕人該怎么辦？

年輕人可以不靠父母在大城市買房嗎？

對于70后而言，這樣的想法叫志氣；對于80后而言，想要實現(xiàn)靠機遇；對于90后而言，如果還抱著這樣的想法，只能說是學生氣。

大城市的房價增速已遠遠超過了勞動報酬的增長，你的踏實努力，等來的，卻是房價的高不可及。

有一位讀者對我說：

當年我在北京六環(huán)外買房，一萬，同事勸我別買，他說一定會降。但我清楚自己的能力，夠得著的先拿到手再說�，F(xiàn)在，四萬一平我也并不想賣。

三四年前，勸朋友買一個當時比較荒的地方，但地鐵已經(jīng)規(guī)劃到了。他們總是覺得不劃算，嫌遠，嫌郊區(qū)，那時候房價還不到一萬，如今四萬也已經(jīng)買不到了。

朋友當初手里的錢還夠首付，如今，那點錢沒翻倍，已經(jīng)沒房可買了。

買房就像是上船，那些在岸邊的人，有的說船票會上漲，于是匆匆忙忙上了船；有的說船票會下降，左等右等，卻再也上不了船，只能望洋興嘆。

從這一點來說，早上船的人是幸運的。

但是，任何選擇都會有代價，而上船的代價是，在船只靠岸（還清貸款）前，你和船被捆在了一起。

有沒有發(fā)現(xiàn)，買房的背后，其實是一種塵埃落定的心理，意味著你愿意放棄別的可能，去求一個安穩(wěn)。

回到主題：房價暴漲，年輕人該怎么辦？

如果你的職業(yè)生涯正處于高速成長期，你的未來有很多的可能性，我不建議你買房，房貸會成為你的負擔，束縛你的發(fā)展。

如果你的職業(yè)發(fā)展已處于瓶頸，又想在大城市塵埃落定，我建議你盡早買房，因為該漲的城市還會漲，并且你要相信：財富是以家庭為單位的，借用父母的錢來買房，是家庭財富增長的一種方式。

如果你什么都沒有，那么請你記�。哼@個世界上有兩種人，第一種人善于把責任推給社會推給他人，然后心安理得地茍且一生。第二種人看清了世界的真相之后，披荊斬棘尋找突圍的可能。

買房或者不買房，茍且或者奮斗，這些都是選擇，每種選擇都有其代價，而人生，則是一個又一個選擇疊加起來的總和。

十年后你所站立的地方，正是你今天的選擇所帶來的結果。