2013年，貴陽樓市迎來寫字樓集中放量，同時(shí)有20余個(gè)寫字樓項(xiàng)目集中入市，創(chuàng)下了貴陽寫字樓市場(chǎng)的歷史最高。當(dāng)年，面對(duì)如此大量寫字樓產(chǎn)品的集中入市，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“貴陽的寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)已接近供需平衡的警戒線，3年后，這些項(xiàng)目進(jìn)入呈現(xiàn)期后，市場(chǎng)可能將面臨一個(gè)困境�！比缃瘢�3年時(shí)間已過，寫字樓市場(chǎng)是否真的感到困頓？日前，記者走訪市場(chǎng)，經(jīng)過調(diào)查和數(shù)據(jù)對(duì)比后發(fā)現(xiàn)，在創(chuàng)客產(chǎn)業(yè)、大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)等利好環(huán)境的推動(dòng)和部分明星項(xiàng)目的帶動(dòng)作用下，寫字樓市場(chǎng)持續(xù)升溫、小幅回暖，但是相比往年，去化速度放緩。2015年，貴陽寫字樓市場(chǎng)仍是希望與挑戰(zhàn)同在。

    老城區(qū)內(nèi)新建的寫字樓項(xiàng)目已逐漸減少，取而代之的是觀山湖區(qū)等新區(qū)的集中放量。本報(bào)記者 王宏揚(yáng) 攝

　　銷售數(shù)據(jù)：同比上升 環(huán)比略降

　　十月的最后一周，貴陽樓市不負(fù)眾望，以網(wǎng)簽量超4000套的好成績(jī)?yōu)殂y十完美收官，其中，寫字樓貢獻(xiàn)了843套的成績(jī)，銷量環(huán)比增加了633%，除了銷售套數(shù)的上漲，寫字樓的均價(jià)也有所上升，達(dá)到8036元/平方米，環(huán)比上漲12%。如此亮眼的數(shù)據(jù)，可以說是最近一年寫字樓市場(chǎng)交出的最美成績(jī)單，但是這樣的成績(jī)與往年相比，究竟如何？

　　2013年，貴陽寫字樓集中放量，近20個(gè)項(xiàng)目先后入市，這些項(xiàng)目中，包括了花果園、未來方舟兩個(gè)超大盤，成為老城區(qū)寫字樓的供應(yīng)大戶。觀山湖區(qū)更是大量項(xiàng)目集中入市，貴陽德福中心、騰祥邁德國(guó)際、中渝第一城、美的才智中心、烈變國(guó)際廣場(chǎng)等等。此外，貴陽國(guó)際金融中心、黔桂國(guó)際商務(wù)中心、大唐東原財(cái)富廣場(chǎng)、群升千禧廣場(chǎng)也持續(xù)放量。由于市場(chǎng)自身的換代需求，當(dāng)年，大量的寫字樓入市，讓當(dāng)年的寫字樓銷售實(shí)現(xiàn)井噴。全年共銷售寫字樓12590套，均價(jià)約為7600元/平方米。進(jìn)入2014年，寫字樓市場(chǎng)依然堅(jiān)挺，全年成交14706套，銷售面積1336764平方米，銷售均價(jià)7442元/平方米。相比2013年，2014年表現(xiàn)不錯(cuò)，雖然均價(jià)略低，但是總量有所攀升。

　　2015年伊始，寫字樓市場(chǎng)曾經(jīng)遭遇一段時(shí)間的冷冬，1月寫字樓銷售565套，均價(jià)6037元/平方米，相比2014年1月的823套的銷量和6752元/平方米可以說是量?jī)r(jià)齊跌。進(jìn)入10月后，寫字樓市場(chǎng)小幅回溫，1295套的成交量也是本年度首次月銷售沖過千套大關(guān)，均價(jià)也攀升到7536元/平方米，相比2014年10月1715套，5705元/平方米的銷售成績(jī)來說，雖然量跌，但是均價(jià)卻大幅上揚(yáng)。

　　市場(chǎng)走訪：銷售雖回暖 去化仍不易

　　冷冰冰的數(shù)據(jù)雖然很有說服力，但是畢竟每年市場(chǎng)都有變化和不同，為了更全面地反映市場(chǎng)，記者還實(shí)地走訪了一部分具有代表性的寫字樓項(xiàng)目。

　　11月12日，已經(jīng)入冬的貴陽寒風(fēng)冷雨，觀山湖區(qū)籠罩在一片雨霧中，在德福中心，記者沒有看到年初時(shí)大氣的銷售中心，在保安的指引下，記者來到了項(xiàng)目的新銷售中心。新的銷售中心是一個(gè)不大的廳，只簡(jiǎn)單地?cái)[設(shè)了項(xiàng)目的沙盤，因?yàn)榭蛻舨欢�，幾名銷售人員顯得比較清閑，看到記者上門，一位銷售積極地迎了上來，這個(gè)大型的寫字樓集群項(xiàng)目目前已經(jīng)進(jìn)入銷售后期，15棟甲級(jí)寫字樓只剩3棟在售，“之前的已經(jīng)全部賣完了，目前在售的這3棟也是現(xiàn)房，現(xiàn)在買馬上就可以裝修了。”這位銷售人員告訴記者，目前項(xiàng)目的均價(jià)在8200元/平方米，戶型最小在90平方米左右，整層面積在1500平方米。記者在咨詢的過程中，并沒有其他客戶上門，對(duì)于為什么更換銷售中心，銷售人員告訴記者，因?yàn)檫M(jìn)入交房期，此前的銷售中心是綠化區(qū)，已經(jīng)拆除建設(shè)綠化。

　　此后，記者又來到了相鄰的天一國(guó)際廣場(chǎng)，這個(gè)項(xiàng)目也進(jìn)入銷售后期，銷售人員告訴記者目前在售的產(chǎn)品已經(jīng)不多，均價(jià)在7500元/平方米；而今年剛剛開盤的茅臺(tái)國(guó)際商務(wù)中心均價(jià)在8500元/平方米。這兩個(gè)相鄰的寫字樓項(xiàng)目都不是大體量的項(xiàng)目，而且天一國(guó)際廣場(chǎng)的主營(yíng)業(yè)態(tài)為珠寶行業(yè)，茅臺(tái)商務(wù)中心則有茅臺(tái)酒廠的強(qiáng)大后盾，因此在銷售方面都順風(fēng)順?biāo)�，目前都處于后期去化的過程。在騰祥·邁德國(guó)際和富力中心，這兩個(gè)相鄰的項(xiàng)目與綠地一起，也承擔(dān)了這個(gè)區(qū)域的商業(yè)聚集功能，因?yàn)殚_發(fā)略早，以及地鐵物業(yè)的入駐，目前商業(yè)圈已然成型。

　　在觀山湖區(qū)的另一頭，貴陽國(guó)際金融中心、美的財(cái)智廣場(chǎng)、中渝中環(huán)廣場(chǎng)形成了另一個(gè)商業(yè)圈，在貴陽國(guó)際金融中心的銷售中心，寫字樓的投資客并不多，不過該項(xiàng)目的銷售人員告訴記者，他們的項(xiàng)目主要還是自用大客戶為主，占到八成，因此個(gè)體投資客較少是正常的。在中渝第一城的銷售中心，雖然到訪客戶比較多，但是其中大部分仍是住宅置業(yè)者，寫字樓銷售顯然不是該項(xiàng)目的關(guān)鍵任務(wù)。

　　在走訪市場(chǎng)的過程中，記者發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)過3年的集中入市后，隨著項(xiàng)目推盤進(jìn)入尾聲以及第一波投資客已經(jīng)完成投資，目前整個(gè)寫字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)出量減價(jià)增的總體趨勢(shì)，未來去化任務(wù)將會(huì)越來越難。

　　投資回報(bào)：收益率空置率 兩難平衡

　　與住宅銷售不同，寫字樓作為商業(yè)產(chǎn)品，銷售結(jié)束后還好面對(duì)租賃市場(chǎng)的考驗(yàn)，空置率將成為銷售率之后的另一個(gè)重大考驗(yàn)。因此要想讓投資者有信心投資寫字樓，更好地去化市場(chǎng)，如今寫字樓市場(chǎng)的空置率高低，也是一個(gè)重要因素。

　　作為第一批投入市場(chǎng)的寫字樓產(chǎn)品，如今花果園已經(jīng)引來了第一波的出租高峰。市民王先生2013年在花果園購買了150平方米的寫字樓，今年交付使用后立即租出去了�！爱�(dāng)初買的是時(shí)候，單價(jià)是4000元多一點(diǎn)，說好了是交房返租�！蓖跸壬�介紹說，目前他的這套寫字樓月貸款是4000元，月租金是4500元，每月的收益是500元，“一個(gè)平方30元，以后每年遞增5元，遞增到45元/平方米封頂�！睂�(duì)于這個(gè)收益，王先生其實(shí)并不滿意，“這個(gè)收益低于我的預(yù)想，此前我的預(yù)想是每平方米能租到40元，月租金6000元，還了貸款每個(gè)月有2000元的收益。”王先生說，雖然目前收益不盡如人意，但是他還是覺得不錯(cuò)，至少馬上就出租了，沒有空閑期，“相比租不出去的，我還是覺得滿足了�！�

　　一方面是投資者對(duì)于收益并不滿意，一方面需要租房的卻覺得難以承擔(dān)。市民李小姐準(zhǔn)備在高新區(qū)租一個(gè)寫字樓，之所以選擇在高新區(qū)，她是看中了高新區(qū)的落戶企業(yè)的租金補(bǔ)助，“我的心理價(jià)位是30元/平方米，用上補(bǔ)助后，一個(gè)平方米10元，是我的心理價(jià)位�！笨墒抢钚〗阍谂芰艘蝗χ�后發(fā)現(xiàn)不好租，“一些老的成熟的價(jià)格已經(jīng)在60元/平方米，天一國(guó)際、德福廣場(chǎng)這些新的5A級(jí)毛坯的租金都在40元/平方米，而且都是中介在代租，戶型服務(wù)都好，就是租不起�！崩钚〗阏f，在找寫字樓的過程中，她發(fā)現(xiàn)目前高新區(qū)好多寫字樓空置率還是很高的，“投資者的心理預(yù)期太高了，現(xiàn)在租金都居高不下，真正的創(chuàng)業(yè)者承擔(dān)不起。”李小姐說，希望經(jīng)過一段時(shí)間，房東都能放下預(yù)期，將租金降下來。